Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum zur Zahlung von Lasten oder Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abr. 2 WoEigG vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an verpflichtet. Die konkrete Zahlungspflicht trifft also denjenigen, der bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist.
Entsprechend hat der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn es die Wohnung bereits veräußert hat, nicht mehr selbst nutzt und vielleicht schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH Beschluss vom 24.03.1983 VII ZB 28/82 NJW 1983, 1605/1616). Der Käufer haftet auch nicht für Verbindlichkeiten, die vor seinem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden sind (BGH Beschluss vom 18.05.1989 V ZB 14/88 NJW 1989, 2697).
Die konkrete Pflicht zur Zahlung von Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WoEigG entsteht in Form der Abrechnungsdifferenz durch Genehmigungsbeschluss über die Einzelabrechnung und als Vorauszahlung durch Genehmigungsbeschluss über den Wirtschaftsplans (BGH Beschluss vom 21.04.1988 V ZB 10/87 NJW 1988, 1910/1911). Der Erwerber ist also zur Zahlung von Abrechnungsdifferenzen verpflichtet, wenn der Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Bei den Wohngeldvorauszahlungen sind die einzelnen Fälligkeiten maßgebend. Die Zahlungspflicht trifft den Käufer mit der nächsten (monatlichen) Fälligkeit nach Eigentumserwerb.
In Kaufverträgen über Immobilien wird der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten üblicherweise jedoch vor dem Eigentumserwerb, üblicherweise auf einen bestimmten Tag nach Zahlung des Kaufpreises festgelegt. Dieser Zeitpunkt ist jedoch nur für die Abrechnung zwischen dem Käufer und Verkäufer maßgebend, jedoch nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 16 Abs. 2 WoEigG).
Aus dieser zeitlichen Differenz können sich privatrechtliche Ausgleichsansprüche aus dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer ergeben. Den Verkäufer betreffen die Kosten und Einnahmen, insbesondere wenn die Eigentumswohnung vermietet ist, bis zum Übergang Besitz, Nutzen und Lasten, danach den Käufer. Der Verwalter ist also gefordert, eine Zwischenabrechnung auf diesen Tag zu erstellen.
Eine Zwischenabrechnung kann und darf bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht während des laufenden Jahres erfolgen. Es werden zeitanteilige Rechnungen mit der Jahresabrechnung erstellt. Diese Abrechnungen sind jedoch nur dem neuen Eigentümer zur Versammlung zuzusenden, da nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Abrechnung anerkennen kann.
In seinem Urteil vom 14.3.2014 – 99 C 2552/13 stellt das Amtsgericht Halle (Saale) fest, dass das Anbringen von Rauchwarnmeldern in der vermieteten Wohnung als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB zu verstehen ist. Durch das Vorhandensein der Rauchwarnmelder werden der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert (§ 555d Nr. 4 und 5 BGB), da die Rauchwarnmelder die „Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöhen“.
Der Vermieter darf die Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umlegen, indem er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht (§ 559 Abs. 1 BGB).
Der Einbau der Rauchmelder muss auch nicht mit der üblichen Frist angekündigt werden, da es sich dabei um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist (§ 555c Abs. 4 BGB).
Außerdem hat der Mieter den Einbau grundsätzlich zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB).
Die jährliche Betriebskostenabrechnung an die Mieter kann prinzipiell nach zwei Methoden aufgestellt werden:
Beim Abflussprinzip übernimmt der Vermieter genau die, im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen abzüglich Erstattungen in die Betriebskostenabrechnung. Somit wird z.B. auch eine Nachzahlung für das Vorjahr erst im aktuellen Abrechnungsjahr mit dem Mieter abgerechnet. Diese Methode ist zwar praktisch, speziell beim Mieterwechsel kann es aber zu Verwerfungen kommen. Auch ohne Mieterwechsel ist mit verstärkten Nachfragen der Mieter zu rechnen, da sich der Mieter bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung häufig an den Vorjahreswerten orientiert. Bei der vermieteten Eigentumswohnung rechnet der Vermieter grundsätzlich nach dem Abflussprinzip mit seinem Mieter ab, da er praktischerweise die umlegbaren Posten seiner Wohngeldabrechnung übernimmt. Der Verwalter der Eigentumswohnung stellt die Wohngeldabrechnung an den Vermieter zwingend nach dem Abflussprinzip auf (§ 28 Abs. 3 WoEigG). Eine Ausnahme ergibt sich nur bei den Heiz- und Warmwasserkosten, die nach der Heizkostenverordnung mit dem tatsächlichen Verbrauch anzusetzen sind.
Nach dem Leistungsprinzip sind die Einnahmen und Ausgaben für Betriebskosten zeitlich abzugrenzen und nur insoweit anzusetzen, als sie die Abrechnungsperiode betreffen. Die Anwendung dieser Methode ist die Regel und in jedem Fall zulässig. Der Mieter wird die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip als gerechter empfinden, da er nur mit den Kosten belastet wird, die er in der abzurechnenden Periode verursacht hat. Die Aufstellung der Betriebskostenabrechnung gestaltet sich damit aber deutlich aufwändiger bzw. im Fall der vermieteten Eigentumswohnung nicht mehr praktikabel.
Was sagt der BGH zur Zulässigkeit des Abflussprinzips bei der Betriebskostenabrechnung?
Der BGH entscheidet zugunsten des Abflussprinzips, zumindest solange kein Mieterwechsel vorliegt. Die Argumente: Gesetz und – im konkreten Fall – Mietvertrag sagen nichts darüber aus, wie abzurechnende Kosten zeitlich zugeordnet werden müssen. Die Abflussprinzip-Methode erreicht aber eine sachgerechte Lösung und ist überdies in der Handhabung bedeutend einfacher. Außerdem meint der BGH: „Gewisse Ungenauigkeiten … sind hinzunehmen.“ (BGH 20.2.2008 – VIII ZR 49/07). Im vorliegenden Fall gab es keinen Mieterwechsel. Deshalb brauchte der BGH nicht zu entscheiden, ob das Abflussprinzip beim Mieterwechsel unzulässig ist. Der BGH deutet aber an, dass die Ergebnisse des Abflussprinzips beim Mieterwechsel korrekturbedürftig sein können – zwar nicht in jedem Fall, aber „in besonders gelagerten Einzelfällen“.