Typische Geräusche aus der Umwelt und haustechnischen Anlagen stellen keinen Mangel einer Mietwohnung dar und berechtigen nicht zu einer Mietminderung
Mieter zeigten dem Vermieter an, dass in ihrer Wohnung ein wiederholtes brummendes Geräusch insbesondere in der Wand zwischen Bad und Schlafzimmer zu hören sein. Mitarbeiter des Vermieters konnten die Geräusche nicht bestätigen. Der Mieter minderte daraufhin die Miete um 10 %, der Vermieter verlangte Zahlung des einbehaltenen Betrags. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger bestätigte ein leises Geräusch, dass nur bei sehr niedrigem Hintergrundpegel hörbei sei. Das Geräusch liegt unter dem, nach Tabelle 4 der DIN 4109 für Hausanlagen geforderten Pegel.
Das AG Hannover gab dem Vermieter Recht. Die Wohnung weist keinen Mangel auf, sodass eine Mietminderung unberechtigt ist. Geräusche, die unter den Höchstwerten der DIN 4109 liegen, müssen hingenommen werden. Das gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche von außen, sondern auch für Geräusche, die durch haustechnische Anlagen verursacht werden. Es gilt der objektive Maßstab eines durchschnittlichen Mieters.
Urteil Amtsgericht Hannover vom 1.10.2014 (412 C 8478/13)
Im Juli 2009 stürzte ein Mieter eines Mehrfamilienhauses in München auf einer frisch gewischten Treppe und brach sich dabei den Oberarmknochen. Seitdem leidet er an Depressionen. Warnschilder waren nicht aufgestellt
Der Mieter verlangte deswegen vom Vermieter Schmerzensgeld von mindestens 80.000 Euro und eine monatliche Rente von 947 Euro.
Die Klage lehnte das Amtsgericht Müchen ab. Die Richter sahen ein Mitverschulden von 100 %, da das Treppenhaus erkennbar nass gewischt worden war, bemerkbar auch am starken Geruch des Reinigungsmittels und sich der Kläger nicht am Treppengeländer festhielt. Der Kläger bekommt deshalb weder Schmerzensgeld noch Schadenersatz. Auch der Eintritt der Haftpflicherversicherung des des Vermieters, die Schmerzensgeld in Höhe von 3.500 Euro leistete und Attestkosten über 140 Euro erstattete, ändert daran nichts. Diese Zahlungen haben auf die Anrechnung des Eigenverschuldens keinen Einfluss.
Urteil Amtsgericht München vom 12.9.2013 (454 C 13676/11)
Der Vermieter einer Wohnung in unmittelbarer Nähe von Nürnberg begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg. Die Lage der Wohnung außerhalb
der Stadt berücksichtigte der Vermieter mit einem pauschalen Abschlag von 30 %.
Der BGH beurteilte die Bezugnahme auf einen Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde als unzureichende Begründung der Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen wird damit
unwirksam. Die Klage auf Zustimmung hat daher mangels wirksamen Mieterhöhungsverlangens keinen Erfolg. Obwohl die Wohnqualität der Gemeinde mit den Randlagen von Nürnberg
vergleichbar ist, ist die Gemeinde nicht mit der Stadt Nürnberg insgesamt vergleichbar.
BGH-Urteil vom 13.11.2013 AZ VIII ZR 413/12
Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Wegen Straßenbauarbeiten wurde 1 1/2 Jahre lang der Verkehr durch die Schlossallee geleitet. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelästigung die Miete.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte Erfolg
a) Motiv oder Auswahlkriterium für Vertragsschluss: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich in diesem Einzelfall keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung.
b) Vergleichsweise geringe Lärmwerte: Außerdem ist für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung im Streitfall die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Mietern vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Mieter die (erhöhte) Lärmbelastung hinzunehmen.
c) Dauer der Lärmbelastung: Auch die begrenzte Zeitdauer des Lärms sprach gegen eine Mietminderung. Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, war für den BGH ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer, wenn sie sich innerhalb der in einer Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar.
Konsequenzen: Das Urteil zeigt, daß der Vermieter in der Regel auch für lärmbedingte Einschränkungen der Nutzungen einer Mietwohnung unabhängig von seinem Verschulden einzustehen hat; er muß eine Mietminderung hinnehmen. Dies gilt auch, wenn der Lärm vom Nachbargrundstück, von benachbarten Straßen, Bahnstrecken oder von Überflügen stammt. Überzeugend begrenzt das Urteil diesen Minderungsanspruch auf Fälle, in denen zumindestens stillschweigend der Mietvertrag erkennbar unter Vereinbarung einer lärmarmen Beschaffenheit der Wohnung vereinbart wurde. Dazu lässt es der BGH es nicht ausreichen, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Dazu kann schon ein Gespräch bei der Wohnungsbesichtigung oder dem Vertragsabschluss ausreichen. Im Umkehrschluss stehen all jenen Mietern keine Ansprüche auf Mietminderung zu, die eine ruhige Wohnlage nicht zum Inhalt der Vertragsanbahnung gemacht haben. Wohnruhe ist aber dann eine vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, wenn damit für die Wohnung geworben wird. Will der Mieter die wahrgenommene Ruhe vereinbart wissen, kann er diesen Zustand im Mietvertrag festhalten lassen.BGH Urteil vom 19. Dezember 2012 Az. VIII ZR 152/12
Der BGH hat sich in einer Entscheidung mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst und klargestellt, dass der Vermieter die Eigenbedarfsperson identifizierbar benennen muss. Des Weiteren muss das Interesse der Eigenbedarfsperson an der Erlangung der Wohnung dargelegt werden (BGH, Urteil v. 30.4.2014 - VIII ZR 107/13).
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB).
Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen Wohnung der Kläger. Mit Schreiben vom 23.10.2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Senat zugelassene Revision, mit der die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben, hatte Erfolg.
Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 30.4.2014
Vermieter haben deutlich verbesserte Rechte gegenüber Mietnomaden erhalten. Die Änderungen im Mietrecht zu Mietnomaden sind Anfang Mai 2013 in Kraft getreten. So ermöglicht die Neuregelung im Mietrecht den Vermietern eine beschleunigte Zwangsräumung bei Mietnomaden. Der große Teil der Mietschulden wird nicht durch so genannte Mietnomaden ( Mietbetrüger bzw. rechtlich Einmietbetrüger) verursacht, sondern durch normale Mieter, die durch plötzliche Umstände oder falsche Finanzplanung finanziell "klamm" sind. Im Gegensatz zum geplanten Mietbetrug besteht hier für den Vermieter Aussicht auf Besserung der finanziellen Situation. Mietnomaden sind hingegen echte Betrüger, die von vornherein nicht vorhaben, die Miete überhaupt oder nachhaltig zu zahlen. Als Mietnomaden ("Einmietbetrüger") werden allgemein Personen bezeichnet, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen, mit dem Vorsatz, keine Miete zu zahlen, also einen echten Mietbetrug ("Einmietbetrug) planen. In vielen Fällen werden die Wohnungen außerdem in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen. Der "professionelle Einmietbetrüger" kennt sich im Zweifel besser im Mietrecht aus als der Vermieter.
Rechte der Vermieter gegenüber Mietnomaden: Die Gerichte müssen mit dem im Jahr 2013 verbesserten Rechtsschutz künftig Räumungssachen vorrangig bearbeiten. Der Mieter kann außerdem vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit für die Nutzungsentgelte zu stellen, die während langwieriger Räumungsprozesse auflaufen. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken. Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die oft kostenaufwendige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
Wie schützen sich Vermieter?
Die Antwort kann nur lauten: Bessere Selektion. Mietausfallversicherungen sind zu teuer und der Abschluss macht nur selten Sinn. Es gilt so viel wie möglich über den potenziellen Mieter in Erfahrung zu bringen. Hierzu können theoretisch gehören:
- Personalausweis zeigen lassen und Namen sowie Wohnort notieren
- Ist der potenzielle Mieter auch unter einer Festnetznummer am Wohnort zu erreichen?
- Gehaltsnachweise zeigen lassen
- Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen. Im Zweifel kann so auch mit dem Vorvermieter gesprochen werden
- Schufa-Auskunft vom Mieter verlangen
- Selbstauskunft des Mieters verlangen
- Vor Schlüsselübergabe trotz anderslautender Rechtsprechung auf vollständige Zahlung der Mietkaution bestehen
- Namen des Mieters in Suchmaschinen eingeben
- Die harte Variante: Mieter unterschreibt den Mietvertrag als erster. Mieter zahlt 3 Monatsmieten "cash down" und Vermieter quittiert den Empfang. Erst anschließend unterschreibt Vermieter den Mietvertrag.